La FRFPA y lo que protege a los propietarios de Florida
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Escrito por Marie I. Sanjurjo, Broker, Blue Mar Real Estate Group, Inc. Última revisión: [Fecha].
La Ley de Prevención de Fraude en el Rescate de Ejecuciones Hipotecarias de Florida — codificada en el Estatuto de Florida § 501.1377 — es la ley estatal de Florida diseñada específicamente para proteger a los propietarios de estafas de rescate de ejecución hipotecaria. Funciona junto con la regla federal MARS para regular a los operadores que ofrecen servicios de asistencia hipotecaria en Florida.
Entender la FRFPA te ayuda a identificar a los operadores legítimos y reconocer a los predatorios. La ley establece requisitos específicos para la consultoría relacionada con la ejecución hipotecaria y prohíbe prácticas específicas que los operadores predatorios comúnmente usan.
En esta página
- Qué hace la FRFPA
- A quién aplica la FRFPA
- Qué prohíbe la FRFPA
- La exención del broker de bienes raíces
- Tus derechos bajo la FRFPA
- Reportar violaciones
- Preguntas frecuentes
Qué hace la FRFPA
La FRFPA regula los "servicios de rescate relacionados con la ejecución hipotecaria" — servicios ofrecidos a propietarios en ejecución hipotecaria o que enfrentan incumplimiento para ayudarlos a evitar la ejecución hipotecaria o sus consecuencias relacionadas. La ley impone requisitos específicos a los operadores que ofrecen estos servicios y prohíbe prácticas predatorias específicas.
La legislatura de Florida aprobó la FRFPA en respuesta a las estafas de rescate de ejecución hipotecaria que proliferaron durante y después de la crisis financiera de 2008. Como la regla federal MARS, el propósito de la FRFPA es prevenir los patrones específicos de daño al propietario comunes en los esquemas de rescate de ejecución hipotecaria.
A quién aplica la FRFPA
La FRFPA aplica a los "consultores de rescate de ejecución hipotecaria" — definidos ampliamente para incluir a las personas que ofrecen servicios de rescate relacionados con la ejecución hipotecaria a los propietarios. El alcance de la ley se extiende a muchos tipos de operadores en el espacio de asistencia hipotecaria.
La FRFPA contiene exenciones para ciertas categorías de operadores:
Abogados con licencia en Florida que realizan servicios legales dentro de su práctica con licencia Bancos y cooperativas de crédito con estatuto federal o estatal y sus afiliados y empleados Agencias de consejería de vivienda aprobadas por HUD Brokers de bienes raíces con licencia en Florida que realizan servicios de correduría de bienes raíces Brokers hipotecarios y prestamistas hipotecarios con licencia bajo la ley de Florida
Estas categorías exentas operan bajo sus propios regímenes regulatorios (reglas del colegio de abogados, regulación bancaria federal, ley de licencias de bienes raíces, etc.) que proporcionan protección separada al consumidor.
Qué prohíbe la FRFPA
La FRFPA prohíbe prácticas específicas en los servicios de rescate relacionados con la ejecución hipotecaria:
Cobrar pago antes de realizar los servicios. La FRFPA prohíbe a los consultores de rescate de ejecución hipotecaria cobrar cualquier compensación hasta que el consultor haya realizado completamente cada servicio que contrató prestar. Esta es la provisión más importante — hace ilegal el modelo de honorarios anticipados para los operadores no exentos.
Honorarios excesivos. Incluso después de que se realicen los servicios, la FRFPA limita los honorarios a montos que no sean desproporcionados. Los operadores predatorios que cobran honorarios groseramente desproporcionados a los servicios entregados violan esta provisión.
Declaraciones falsas. La FRFPA prohíbe las declaraciones falsas sobre los servicios del consultor, la situación del consumidor, los derechos del consumidor o las opciones del consumidor. Las afirmaciones falsas o engañosas de los consultores de rescate de ejecución hipotecaria están prohibidas.
Recibir contraprestación de terceros sin divulgación. Algunos operadores predatorios reciben comisiones de terceros (compañías de modificación de préstamos, brokers hipotecarios, etc.) por referir a propietarios en dificultades. La FRFPA requiere la divulgación de tales arreglos.
Adquirir un interés en la propiedad del propietario. La FRFPA prohíbe a los consultores de rescate de ejecución hipotecaria adquirir un interés en la propiedad del propietario como parte del servicio de rescate. Esto aborda el patrón de estafa de transferencia de escritura.
Declarar falsamente afiliación con el gobierno. Las implicaciones falsas o engañosas de afiliación gubernamental están prohibidas.
No proporcionar contratos con las divulgaciones requeridas. Los consultores de rescate de ejecución hipotecaria deben proporcionar contratos escritos que contengan las divulgaciones específicas requeridas por la FRFPA. Los contratos sin estas divulgaciones violan la ley.
La exención del broker de bienes raíces
Los brokers de bienes raíces con licencia en Florida que realizan servicios de correduría de bienes raíces están exentos de las provisiones de consultor de rescate de ejecución hipotecaria de la FRFPA. La exención reconoce que los brokers de bienes raíces operan bajo un régimen regulatorio separado (el Capítulo 475 del Estatuto de Florida y las reglas de la Florida Real Estate Commission) que proporciona su propia protección al consumidor.
Esta exención es la que permite a Recourse operar como una práctica de venta corta de Florida. Nuestro trabajo es trabajo de correduría de bienes raíces — listar propiedades, encontrar compradores, negociar con prestamistas, cerrar transacciones. Estamos regulados como una correduría de bienes raíces de Florida bajo nuestra licencia de correduría (Blue Mar Real Estate Group, Inc., Licencia #CQ1018554), supervisados por la Florida Real Estate Commission, y sujetos a la ley de licencias de bienes raíces de Florida, las reglas de FREC y el marco de responsabilidad profesional de la correduría.
La exención tiene límites. Un broker de bienes raíces con licencia que ofrece servicios de rescate de ejecución hipotecaria fuera de la correduría de bienes raíces — por ejemplo, cobrando honorarios por consultoría de modificación del préstamo separada del listado de una propiedad — no estaría exento para esas actividades que no son de correduría.
Para la práctica real de Recourse, la exención aplica claramente. Nuestro trabajo es lo que el trabajo de correduría de bienes raíces siempre ha sido, aplicado a situaciones de propiedades en dificultades.
Tus derechos bajo la FRFPA
Si has contratado a un consultor de rescate de ejecución hipotecaria en Florida, la FRFPA te da derechos específicos:
Derecho a un contrato escrito. El consultor debe proporcionar un contrato escrito antes de que comience cualquier trabajo. El contrato debe contener las divulgaciones específicas requeridas por la FRFPA.
Derecho a cancelar. Tienes un derecho de cancelación de cinco días hábiles después de firmar, con reembolso completo de cualquier dinero pagado.
Derecho a recibir los servicios antes de pagar. El consultor no puede cobrar el pago hasta que haya realizado cada servicio que contrató prestar.
Derecho a comunicarte con tu prestamista y abogados. El consultor no puede impedir ni desalentar que te comuniques directamente con tu prestamista, abogado o cualquier otra persona.
Derecho a demandar por violaciones. Las violaciones de la FRFPA pueden dar lugar a demandas legales civiles. Puedes tener demandas civiles por la devolución del dinero pagado, daños, honorarios de abogado y otro alivio si has sido victimizado por un operador que viola la FRFPA.
Derecho a presentar quejas ante las autoridades estatales. El Fiscal General de Florida y la Oficina de Regulación Financiera de Florida aceptan quejas sobre violaciones de la FRFPA.
Reportar violaciones
Si has encontrado un operador que viola la FRFPA, existen varios canales de reporte:
Protección al consumidor del Fiscal General de Florida. Presentar una queja
Oficina de Regulación Financiera de Florida. Presentar una queja de consumidor
Departamento de Negocios y Regulación Profesional de Florida. Si el operador afirma ser un broker de bienes raíces con licencia u otro profesional con licencia, las quejas sobre violaciones relacionadas con la licencia pueden presentarse ante la junta de licencias correspondiente. Presentar una queja
Consumer Financial Protection Bureau. Las quejas a nivel federal pueden presentarse por patrones entre jurisdicciones. Presentar una queja ante la CFPB
Comisión Federal de Comercio. Reportar fraude
Documenta todo — comunicaciones, pagos, acuerdos firmados, nombres de las personas involucradas, fechas y horas de las conversaciones. Cuanta más documentación tengas, más fácil será el reporte y cualquier acción civil posterior.
Preguntas frecuentes
¿Recourse está sujeto a la FRFPA?
No, debido a la exención del broker de bienes raíces. Recourse opera como una correduría de bienes raíces con licencia en Florida que proporciona servicios de correduría de bienes raíces. Estamos regulados bajo el Capítulo 475 del Estatuto de Florida y las reglas de FREC en lugar de bajo la FRFPA.
¿La FRFPA significa que nunca puedo pagar a nadie por adelantado?
No exactamente. Los abogados con licencia en Florida pueden cobrar anticipos por el trabajo de defensa ante la ejecución hipotecaria porque están exentos de la FRFPA y operan bajo las reglas del colegio de abogados. Los consejeros de vivienda aprobados por HUD generalmente no cobran por sus servicios. La prohibición de honorarios anticipados de la FRFPA aplica principalmente a los consultores de rescate de ejecución hipotecaria no exentos.
¿Qué pasa si un operador de rescate de ejecución hipotecaria dice que está "registrado" en el estado?
Los consultores de rescate de ejecución hipotecaria no están obligados a registrarse o tener licencia en Florida de la manera en que lo están los brokers de bienes raíces, abogados o brokers hipotecarios. Si un operador reclama "registro" estatal específicamente para implicar legitimidad, eso puede ser una declaración falsa. Verifica con la agencia estatal correspondiente.
¿Qué pasa si ya pagué un honorario anticipado a un operador de rescate de ejecución hipotecaria?
Puedes tener una demanda civil contra ellos por violaciones de la FRFPA. También puedes tener demandas bajo las regulaciones federales de MARS. Consulta a un abogado con licencia en Florida. El Servicio de Referidos de Abogados del Florida Bar puede ayudarte a encontrar uno.
¿Puede un consultor de rescate de ejecución hipotecaria tomar mi escritura en lugar de pago?
No. La FRFPA prohíbe a los consultores de rescate de ejecución hipotecaria adquirir un interés en la propiedad del propietario como parte del servicio de rescate. Esto aborda uno de los patrones de estafa de rescate de ejecución hipotecaria más dañinos.
¿La FRFPA es diferente de la regla MARS?
Sí. Son leyes separadas — la regla MARS es federal (12 CFR Part 1015), y la FRFPA es ley estatal de Florida (Fla. Stat. § 501.1377). Tienen propósitos similares y prohibiciones similares, pero son marcos legales distintos. Algunas prácticas violan ambas; algunas violan solo una. La FRFPA también tiene provisiones específicas de Florida que no existen en la regla federal MARS.
¿La FRFPA cubre a los prestamistas que modifican sus propios préstamos?
No. La FRFPA no regula las acciones del prestamista sobre los propios préstamos del prestamista. Los procesos de mitigación de pérdidas del prestamista están regulados por la regulación bancaria federal, la ley de servicio hipotecario estatal y los contratos del prestamista contigo — pero no por la FRFPA.
¿Necesitas encontrar un abogado sobre una posible violación de la FRFPA?
Encuentra un abogado de ejecución hipotecaria en Florida →
O contacta:
- Servicio de Referidos de Abogados del Florida Bar
- Florida Legal Aid (ayuda gratuita si calificas por ingresos)
Recursos relacionados
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Recourse es un servicio de venta corta de Blue Mar Real Estate Group, Inc., una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Operamos bajo la exención de broker de bienes raíces de la FRFPA. Esta página es informativa. No es asesoría legal. Para preguntas específicas relacionadas con la FRFPA o posibles violaciones, consulta a un abogado con licencia en Florida.
Blue Mar Real Estate Group, Inc. | Broker de Bienes Raíces con Licencia en Florida | Licencia #CQ1018554. Igualdad de Oportunidad de Vivienda.
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